洛阳二手房交易全流程

※ 满五年：自不动产权证登记日期（或契税完税凭证日期，取早者）起算；满二年：同样口径。
※ 洛阳为普通住宅城市（非北上广深）。增值税：满 2 年免征；不满 2 年按 2026-01-01 起新《增值税法》+2025年第17号公告，按 3% 全额征收（附加减半，综合约 3.1%）。
※ 个税"满五唯一"免征，其余情形按 1% 核定或差额 20%（取低，窗口多按 1%）——没有"全面免征"政策；但 2026.1.1-2027.12.31 出售后 1 年内同城再买房，已缴个税可退（先缴后退），此即常被误传的"免个税"来源。
※ 页顶"个税（卖方）"默认为手动模式、金额 0（即不缴）；可改金额模拟实际成交，或切"按政策"自动按上述规则计算。
※ 契税计税基数取"成交价与税务核定最低价孰高"，此处按成交价估算；税率按 2024-12-01 起新规：≤140㎡ 首套/二套均 1%，>140㎡ 首套 1.5%、二套 2%；印花税住宅交易免征。
※ 实际操作中卖方税费常通过合同约定转嫁买方（"税费各付" vs "买方全担"），签合同前务必写明。
※ 中介佣金双边可自由约定：洛阳市场惯例买方 1%~2%、卖方 0%~1%，实际以居间合同为准，签合同前务必写明双方比例与支付节点。
※ 公积金贷款（2026 洛阳）：首套 5 年以上利率 2.6%、5 年以下 2.1%（2025-05-08 起执行）；二套分别 ≥3.075% / ≥2.525%。普通单职工上限 77 万、双职工 93.5 万（2026 年整体上浮 10% 后），多子女家庭再上浮 20%；贷款额 ≤ 房屋总价×（首套 80% / 二套 70%）；房龄+贷款年限 ≤ 50 年，最长 30 年；连续足额缴存 ≥6 个月可申请。
※ 人才公积金贷款（《洛阳市人才住房公积金贷款实施细则》洛管委会〔2026〕2号，2026-05-01 起施行，有效期5年）：45周岁(含)以下博士或高级职称专业技术人才最高可贷 110 万；40周岁(含)以下硕士/中级职称/技师以上技能人才/全日制本科最高 93.5 万；经认定高层次人才最高 132 万；人才贷款额度不受缴存余额与缴存时间系数限制，须提供毕业证/学位证/职称证及《人才住房公积金贷款承诺书》。 ※ 带押过户（洛阳 2023 年起已落地）：依据《民法典》第 406 条，卖方未结清贷款无需先解押，过户与新抵押登记合并办理，公积金放款+首付优先偿还卖方原贷款、剩余归卖方——省去卖方垫资解押和过桥费。需卖方原贷款行出具《同意函》、双方签带押过户协议、走资金监管；原贷款有逾期不可办理。
※ 数据仅供估算参考，具体以洛阳市不动产登记中心 / 税务窗口 / 洛阳市住房公积金管理中心实际收费为准。